Welche Preisstrategien verfolgen Immobilienmakler?

Von den hier bereits gegebenen Antworten kommt Scott Nelson den Strategien, die ich gesehen habe, am nächsten. (Er schlägt eine Über- oder Unterbewertung sowie eine korrekte Preisgestaltung vor.) Es gibt jedoch viele andere oder Variationen dessen, was bereits vorgestellt wurde. Hier sind ein paar:

Band Pricing: Diese Strategie erkennt, dass die meisten Käufer innerhalb eines Preisbandes suchen. Beispiel: Sie suchen möglicherweise ein Haus mit einem Preis zwischen 375.000 und 400.000 USD. Oder: Unter 400.000 US-Dollar (wenn sie jedoch anfangen, ein paar 300.000 US-Dollar teure Häuser zu sehen, werden sie feststellen, dass sie solche in der Nähe von 400.000 US-Dollar viel mehr mögen). Hier besteht die Strategie darin, innerhalb einer Band zu preisen. Beispiel: Die Comps schlagen einen Preis zwischen 405 und 415.000 USD vor. Wenn die Verkäufer dies tun, wird ihr Haus eines der billigsten (aber wahrscheinlich auch eines der am wenigsten beeindruckenden) Häuser im Bereich von 400.000 bis 450.000 USD sein. Sie senken den Preis also leicht auf beispielsweise 395.900 USD. Sie werden jetzt wahrscheinlich eines der am besten aussehenden, begehrtesten (wenn auch teureren) Häuser im Bereich von 350.000 bis 400.000 US-Dollar sein.

Preisgestaltung, um schnell zu verkaufen: Dies bedeutet nicht nur: „Reduzieren wir den Preis um ein Vielfaches und es sollte sich schneller verkaufen lassen.“ Stattdessen untersucht ein Agent die Comps und die Anzahl der Markttage. Dies ist wichtig, und ein Agent sollte dies wirklich immer tun. Ein Agent sollte einem Eigentümer nur sagen: „Nach Angaben der Wettbewerber wird Ihr Haus wahrscheinlich für 405.000-410.000 US-Dollar verkauft.“ Dabei bleibt unberücksichtigt , wie lange es dauern wird, bis es für diesen Preis verkauft wird . Die Informationen sind für die meisten (wenn nicht alle) MLS-Dienste verfügbar. Ein Agent sollte also in der Lage sein zu sagen: „Wenn Sie Ihr Haus für 415.000 US-Dollar kaufen, wird es wahrscheinlich in durchschnittlich 55 Tagen für rund 410.000 US-Dollar verkauft.“ Wenn die Hausbesitzer sagen: „Wir möchten raus früher hier. Wir möchten einen Vertrag in weniger als 30 Tagen abschließen. “Der Agent sollte in der Lage sein, die Zahlen zu analysieren, die Preise einiger schneller verkaufter Immobilien zu überprüfen und einen Preis vorzuschlagen.

Ein “wie besehen” -Preis: Die meisten Immobilien benötigen einige Arbeiten – Farbe, Teppich, einige neue Einbauten und so weiter. Einige brauchen mehr – wie eine wesentliche Aktualisierung der Küche oder der Bäder. Die Makler teilen ihren Kunden in der Regel mit, wofür das Haus verkauft werden soll, wenn das Streichen, Teppichböden, Entstören, vielleicht Landschaftsgestalten usw. abgeschlossen ist. Das liegt oft in der Nähe des „richtigen“ oder CMA-Preises. Aber manchmal wollen Verkäufer die Arbeit nicht machen oder haben nicht das Geld dafür. In diesem Fall gehen einige Agenten einfach weg. Andere Vertreter schlagen jedoch einen niedrigeren Preis vor, um die empfohlenen Reparaturen und Aktualisierungen auszugleichen. Geheimtipp: Käufer überschätzen normalerweise die Kosten dieser Reparaturen. Ich habe Häuser gesehen, die Arbeit im Wert von vielleicht 25.000 US-Dollar benötigten, aber die Käufer murmelten, dass es 100.000 US-Dollar kosten würde, um sie zu reparieren. So ist der Verkäufer fast immer besser dran, diese Aufgaben zu erledigen, wenn möglich. Andernfalls schlägt der Makler vor, die Preise für das Haus so festzulegen, dass der Zustand nicht perfekt ist. Es ist nicht das Haus “underpricing”; Es bewertet das Haus so, dass es den Marktwert in seinem aktuellen Zustand widerspiegelt.

Günstigstes Haus in der Nachbarschaft: Manchmal gibt es mehrere Häuser zum Verkauf in einer Nachbarschaft. Oder – mehrere Eigentumswohnungen in einem Gebäude. Die Strategie ist hier, die Immobilie zu einem vernünftigen Preis zu bewerten. . . aber nur geringfügig niedriger als die meisten oder alle anderen Eigenschaften. Beispiel: In einem Gebäude stehen vier Eigentumswohnungen zum Verkauf. Sie sind praktisch identisch. Der Preis liegt bei 105.500, 107.000, 108.000 und 109.000 US-Dollar. Der Agent schlägt möglicherweise vor, die neue Auflistung mit 104.900 USD zu kalkulieren. Obwohl der Verkäufer möglicherweise 3.000 bis 4.000 US-Dollar weniger erhält als die anderen (oder vielleicht auch nicht), ist diese Eigentumswohnung möglicherweise die erste, die verkauft. Je nach Immobilienmarkt kann es Monate dauern, bis sich die höherpreisigen Objekte verkaufen.

Kulturelle Preisgestaltung: Einige Kulturen schreiben bestimmten Zahlen gute oder schlechte Gefühle zu. Beispielsweise kann 888 in der chinesischen Kultur eine sehr positive Zahl sein, die dreifaches Vermögen bedeutet. In meiner Nähe gibt es eine sehr erfolgreiche Immobilienmaklerin (übrigens keine Oriental-Maklerin), die ihre Angebote immer zu einem Preis von xxx, 888 US-Dollar festsetzt. Die Nummer strahlt eine „gute Stimmung“ aus. Es scheint für sie zu funktionieren.

Es gibt viele andere Preisstrategien, aber diese sind einige gute, die über das Über-, Unter- oder Richtpreisniveau hinausgehen.

Hier einige Beispiele:

  1. Überbewertung: Nehmen Sie die Auflistung um Marktanteile oder um einen Konkurrenten auszuschließen oder um einen schwierigen Eigentümer zu beschwichtigen, der den Marktwert seiner Immobilien überschätzt. Dies bedeutet im Grunde, dass ich weiß, dass es überteuert ist, aber ich werde meine Zeit und mein Geld verschwenden, damit meine Konkurrenz es nicht tut, aber ich könnte einige nicht vertretene Käufer finden, die ich verkaufen / etwas anderes auflisten kann.
  2. Richtige Preisgestaltung: Preisgestaltung der Immobilie unter Berücksichtigung der Marktbedingungen und vergleichbarer Immobilienverkäufe zusammen mit der Absorptionsrate für den Markt.
  3. Unterbewertung: Die Bewertung der Immobilie unter dem Marktwert, um mehrere Angebote einzuholen oder einen schnelleren Verkauf oder andere Sonderkonditionen zu bewirken, die den Anforderungen des Verkäufers entsprechen.

Die meisten Preisstrategien fallen in einen oder eine Mischung aus zwei dieser Ansätze. Einige Multiple Listing Services bieten jetzt ein Tool, mit dem ein Immobilienprofi untersuchen kann, wie der Markt zu unterschiedlichen Preisen aussehen könnte, basierend auf anderen Immobilienprofis, die Käufer für Immobilien dieses Typs angemeldet haben. Wenn ich zum Beispiel einen Preis von 500.000 US-Dollar feststelle, sehe ich, dass sich 250 Kunden für diesen Immobilientyp angemeldet haben. Bei einem Preis von 450.000 USD gibt es 680 potenzielle Käufer. Dies kann vor dem aktiven Inverkehrbringen der Immobilie oder der MLS erfolgen. Dies kann einige großartige Forschungsinformationen liefern. Es kann auch zeigen, wie durch eine Überbewertung der potenzielle Pool von Käufern begrenzt wird. Dies ist ein Blick hinter die Kulissen der Marktforschung. Sie können nicht sehen, welche Käufer oder deren Informationen Sie haben, nur dass der Immobilienprofi Kunden hat, die diese Immobilie zu unterschiedlichen Preisen suchen.

Kurz; Angebot und Nachfrage. Denken Sie daran, dass sie alle auch auf Provision arbeiten, also versuchen sie immer, den höchstmöglichen Preis zu erzielen. Achten Sie auf Zeiten, in denen der Immobilienmarkt in einer Blase steckt – dies ist NICHT der richtige Zeitpunkt, um ein Haus zu kaufen. Um herauszufinden, was dies ist und warum Sie es vermeiden sollten, lesen Sie diese Informationen.

Eine Blase ist insofern einem Ponzi-Schema ähnlich, als ein Teilnehmer durch Beiträge eines nachfolgenden Teilnehmers bezahlt wird (bis zum unvermeidlichen Zusammenbruch). Eine Blase beinhaltet ständig steigende Preise auf einem offenen Markt (z. B. Aktien-, Immobilien- oder Tulpenzwiebeln), bei denen die Preise steigen, weil Käufer mehr bieten, weil die Preise steigen. Blasen basieren oft auf der Theorie des “größeren Narren”. Wie beim Ponzi-Schema übersteigt der Preis den inneren Wert des Artikels, aber im Gegensatz zum Ponzi-Schema gibt es keine einzelne Person, die den inneren Wert falsch darstellt.

Ich hoffe, dies macht einige der Fachsprache ein bisschen einfacher zu verstehen.

Eine verbreitete Fehleinschätzung von Immobilienmaklern ist, dass sie immer darauf aus sind, den höchsten Preis zu erzielen. Während dies ein ziemlich gemeinsames Ziel ist und eigentlich eines, das wir uns alle gewünscht haben, verlangt und treibt die reale Welt einen differenzierteren Ansatz.

Hier einige der klassischen Preisstrategien für Immobilien:

  1. Unterpreis für Bieterkriege.
  2. Keine Preisgestaltung zum Testen der Marktreserve.
  3. Überpreis, um Markterwartung auszulösen oder legitimen Wettbewerb abzuwehren.

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